C’è un momento, quando arriva il prospetto dell’IMU, in cui ti viene spontaneo pensare: “Possibile che non ci sia un modo perfettamente legale per pagare meno?”. La risposta è sì, ma con una precisazione importante, quella che spesso nei titoli acchiappa click si perde per strada: non si azzera nulla. Si può però ottenere una riduzione del 50% della base imponibile sulla “seconda casa” concessa in comodato d’uso gratuito a figli o genitori, e questo, in pratica, significa dimezzare l’IMU.
Il punto chiave, non è un’esenzione totale
Il cosiddetto “trucco legale” è un’agevolazione prevista dalla normativa (oggi ricondotta alla Legge 160/2019, art. 1, comma 747, e confermata negli anni successivi). Funziona così: se concedi un immobile in comodato gratuito a tuo figlio o a tuo genitore, e lui lo usa davvero come abitazione principale, la casa non diventa esente IMU come una prima casa, ma la sua base imponibile scende al 50%.
Tradotto in un’immagine semplice: se prima pagavi su una “torta” intera, ora paghi su mezza torta. L’aliquota comunale si applica comunque, ma su metà valore catastale rivalutato.
I requisiti, qui si vince o si perde tutto
La parte più delicata è che questa riduzione non è “automatica” né “a sentimento”. Devi rispettare tutte le condizioni, altrimenti l’agevolazione salta e rischi recuperi e sanzioni.
Ecco i requisiti principali, in modo chiaro:
- Contratto scritto e registrato: il comodato deve essere formalizzato e registrato all’Agenzia delle Entrate. Senza registrazione, niente sconto.
- Parentela in linea retta: vale solo tra genitori e figli (non fratelli, non nipoti in linea collaterale).
- Uso come abitazione principale del comodatario: tuo figlio o tuo genitore deve avere residenza anagrafica e dimora abituale in quell’immobile.
- Limiti sugli immobili del comodante: tu, proprietario, devi possedere in Italia solo l’immobile dato in comodato, più al massimo un altro immobile adibito a tua abitazione principale.
- Stesso Comune: tu devi risiedere e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato (e anche l’eventuale tua abitazione principale).
- Esclusione immobili di lusso: niente riduzione se l’immobile è accatastato A/1, A/8, A/9.
Questa è la parte che sorprende molti: puoi avere anche la tua abitazione principale, ma non puoi “sparpagliare” le case in Comuni diversi e sperare nello sconto.
Come si applica concretamente (senza inciampare)
Operativamente, la logica è semplice: la casa resta soggetta a IMU, ma calcolata su una base dimezzata. Però bisogna anche gestire la parte “burocratica”, che è quella che spesso fa decadere il beneficio.
Passi essenziali:
- Stipula e registra il contratto di comodato.
- Verifica che il comodatario sposti davvero residenza e dimora nell’immobile.
- Applica l’agevolazione nel calcolo IMU: base imponibile al 50%.
- Presenta la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo all’inizio del comodato, quando richiesta, e comunque come buona prassi per “cristallizzare” la situazione.
Molti Comuni sono pignoli sui dettagli, quindi un controllo con un CAF o un commercialista può evitare errori costosi.
Quando non funziona (i casi tipici)
Ci sono situazioni in cui l’agevolazione non si può proprio usare, anche se “sulla carta” sembra sensata:
- possiedi più di due immobili in Italia (oltre a quello in comodato e alla tua abitazione principale),
- l’immobile in comodato è in un Comune e tu vivi stabilmente in un altro Comune,
- il comodatario non ci vive davvero (residenza “di comodo” senza dimora abituale),
- l’immobile rientra nelle categorie di lusso.
E poi c’è la casistica che pochi considerano: in caso di eventi come decesso del comodatario, l’estensione al coniuge è ammessa solo in condizioni specifiche (ad esempio presenza di figli minori), quindi va valutata con attenzione.
Perché lo chiamano “trucco”, ma è solo una regola (utile)
Il fascino del comodato sta nel fatto che è un istituto giuridico antico e molto concreto, quasi domestico, regolato dal comodato. Non è una scorciatoia opaca, è una agevolazione fiscale con paletti precisi: se li rispetti, risparmi davvero, spesso in modo significativo.
La promessa dell’azzeramento è una semplificazione aggressiva. La verità, più utile, è questa: con il comodato d’uso gratuito tra genitori e figli puoi dimezzare l’IMU sulla casa concessa, ma solo se incastri correttamente contratto, residenza, patrimonio immobiliare e Comune. E quando combaciano tutti questi pezzi, il risparmio non è una leggenda, è matematica.
