Rifacimento della facciata condominiale? Ecco come vengono suddivise le spese per legge per evitare litigi

Quando si parla di rifare la facciata, in condominio succede spesso una cosa curiosa: tutti sono d’accordo che “andrebbe fatta”, ma appena si arriva alle cifre si accendono le micce. Chi abita al primo piano pensa di pagare per chi sta su, chi sta sul retro sostiene che “tanto non si vede”, qualcuno tira fuori l’idea che “io non ne godo”. Eppure la legge, su questo, è molto più lineare di quanto sembri.

La regola che taglia corto: pagano tutti, in base ai millesimi

Il punto di partenza è semplice e, se lo si chiarisce bene in assemblea, evita metà dei litigi: il rifacimento della facciata rientra tra le spese per la conservazione delle parti comuni e si ripartisce secondo il criterio dei millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Tradotto nella pratica: ogni condomino contribuisce in proporzione alla sua quota di proprietà dell’intero edificio, non in base a dove si trova l’appartamento e nemmeno in base a quanto “vede” o “usa” la facciata.

E qui arrivano le obiezioni più frequenti, che però non cambiano il risultato:

• “Io abito al piano terra, perché devo pagare?” Perché la facciata è parte comune e concorre al valore complessivo dell’edificio.
• “Il mio lato non è su strada, non mi interessa.” La facciata non è solo estetica, è tutela del fabbricato nel suo insieme.
• “Non ho balconi, non ci guadagno.” Il beneficio non è misurato sull’uso, ma sulla comproprietà.

In altre parole, il criterio è oggettivo e serve proprio a rendere la ripartizione non discutibile caso per caso.

Cosa significa davvero “millesimi” (e perché conviene controllarli)

I millesimi sono come una torta divisa in 1000 fette: a ciascuna unità immobiliare ne spetta un numero, e quello determina quanto paga sulle spese comuni.

Per evitare discussioni infinite, vale la pena verificare due cose prima di deliberare lavori importanti:

1. Tabella millesimale aggiornata e coerente con lo stato reale del condominio.
2. Presenza di eventuali tabelle specifiche (in alcuni condomìni esistono tabelle diverse per scale, ascensore, riscaldamento, ma la facciata di solito segue i millesimi generali).

Se i millesimi sono chiari e condivisi, la ripartizione diventa quasi “automatica”, e l’assemblea può concentrarsi su scelte più utili, come tempi, preventivi e garanzie.

Approvazione dei lavori: quando basta la maggioranza ordinaria e quando serve quella “forte”

La facciata può essere rifatta per semplice manutenzione (intonaco, tinteggiatura, ripristini) oppure con interventi più incisivi.

In linea generale:

• Se si tratta di opere di finitura o manutenzione senza innovazioni rilevanti, spesso è sufficiente una maggioranza ordinaria in assemblea.
• Se l’intervento include elementi che incidono in modo più profondo, come cappotto termico, lavori con impatto strutturale, miglioramenti antisismici o innovazioni significative, può servire una maggioranza più alta, tipicamente la maggioranza dei partecipanti e i 2/3 del valore dell’edificio.

Il consiglio pratico, quando il progetto è “misto” (un po’ estetico, un po’ energetico), è pretendere un capitolato chiaro e una delibera scritta bene, così da sapere esattamente quale maggioranza sia richiesta e perché.

Bonus e detrazioni: aiutano, ma non cambiano il riparto

Qui molti si confondono: “Se c’è il bonus, allora paghiamo diversamente”. No. Le agevolazioni fiscali incidono su quanto recuperi dopo, non su quanto devi versare al condominio secondo i millesimi.

Anche se il vecchio Bonus Facciate non è più in vigore dal 2026, restano alternative interessanti:

• Bonus Ristrutturazioni: detrazione del 50% per la prima casa nel 2026, fino a 96.000 euro per unità immobiliare.
• Ecobonus: fino al 65% se l’intervento riguarda isolamento termico o miglioramento dell’efficienza energetica.

Per capirci: la spesa si ripartisce sempre per millesimi, poi ciascuno, in base alla propria situazione fiscale, recupera una parte in dichiarazione dei redditi.

E se vuoi un riferimento “da manuale” al concetto che regge tutto questo sistema, basta ricordare cosa significa condominio: una proprietà condivisa che porta con sé regole comuni, soprattutto quando si parla di parti che tengono in piedi, proteggono e valorizzano l’intero edificio.

Come evitare litigi (davvero) prima che inizino

La parte più delicata non è la legge, è la comunicazione. Funzionano molto bene tre mosse semplici:

1. Mettere per iscritto: delibera dettagliata, riparto millesimale allegato, preventivo completo.
2. Spiegare “perché pagano tutti”: non è un favore al vicino, è tutela del bene comune e del valore delle singole unità.
3. Separare i temi: prima si decide se fare i lavori, poi si valuta come finanziarli e quali detrazioni usare.

Alla fine, la risposta che molti cercano è questa: il rifacimento della facciata si paga in base ai millesimi di proprietà, senza eccezioni legate a piano, esposizione o utilizzo. È una regola pensata proprio per essere imparziale. E quando la si affronta con chiarezza, la facciata torna a essere un progetto condiviso, non un campo di battaglia.