C’è un momento, quando si firma un contratto di affitto, in cui l’entusiasmo per le chiavi nuove si scontra con una domanda molto meno romantica, “e le spese di registrazione chi le paga?” La risposta non è solo una questione di buonsenso o di accordi verbali, perché la legge mette paletti chiari, e la cedolare secca cambia parecchio le carte in tavola.
Quando scatta davvero l’obbligo di registrazione
Prima di parlare di soldi, serve capire quando la registrazione è dovuta. In generale, la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria.
Per gli affitti brevi, però, la regola più citata è questa:
- se la locazione dura fino a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino, di norma non c’è obbligo di registrazione
- oltre quella soglia, oppure se si sceglie comunque di formalizzare un contratto da registrare, la registrazione entra in gioco
Questo è il punto dove spesso nasce l’equivoco: “breve” non significa automaticamente “zero adempimenti”, significa soprattutto che l’obbligo di registrare può non scattare, ma dipende dalla durata e dalla struttura dell’accordo.
Che cosa sono le spese di registrazione (in pratica)
Quando si registra un contratto in regime ordinario, le spese tipiche sono:
- imposta di registro, calcolata in percentuale sul canone (di norma, per le locazioni abitative, è il 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità, con possibilità di pagamento anno per anno)
- marca da bollo, dovuta sui documenti (in base al numero di copie e alle pagine)
Queste sono le voci che, di solito, finiscono nella domanda “chi paga?”.
Chi deve pagarle per legge: la regola che conta davvero
Qui arriva la parte che chiarisce tutto. Per legge, il Fisco considera entrambi i firmatari responsabili del pagamento dell’imposta, cioè locatore e conduttore sono obbligati verso l’Erario. Tradotto in modo semplice: se non si paga, l’amministrazione può rivalersi su uno o sull’altro.
Poi c’è la prassi contrattuale più comune, che spesso viene scambiata per “legge”:
- le spese di registrazione vengono ripartite al 50% tra le parti
- materialmente può pagarle una sola persona (spesso il proprietario), ma l’accordo interno stabilisce il rimborso dell’altra metà
Quindi, se ti stai chiedendo “ma posso scrivere che paga tutto l’inquilino?”, attenzione: potete accordarvi tra voi, ma verso il Fisco la responsabilità resta condivisa. È il classico caso in cui l’accordo privato regola i rapporti interni, non elimina l’obbligo fiscale.
Cosa cambia con la cedolare secca
Con l’opzione della cedolare secca, succede qualcosa che molti scoprono solo all’ultimo minuto: le spese di registrazione (quelle intese come imposta di registro e marca da bollo) per quel contratto non sono dovute.
In altre parole, se il contratto è in cedolare secca:
- niente imposta di registro alla registrazione
- niente marca da bollo
- lo stesso principio vale anche per molte formalità successive legate al contratto (come proroghe), perché l’imposta sostitutiva prende il posto di quei tributi
Questo è il motivo per cui, quando si sceglie la cedolare secca, la domanda “chi le paga?” spesso si trasforma in “ci sono ancora da pagarle?”, e la risposta, per queste voci specifiche, è “no”.
Mini tabella per fissare le idee
| Regime | Imposta di registro | Marca da bollo | Chi è responsabile |
|---|---|---|---|
| Ordinario | Sì | Sì | Entrambi (verso il Fisco) |
| Cedolare secca | No | No | Non si applicano queste spese |
Affitti brevi: perché qui si sbaglia più spesso
Negli affitti brevi il malinteso tipico è doppio: da un lato molti pensano che la cedolare secca “cancelli” qualsiasi costo, dall’altro che la durata breve renda sempre inutile la registrazione.
Il punto corretto è questo: se non c’è obbligo di registrazione (entro i 30 giorni complessivi con lo stesso inquilino), non nasce nemmeno il tema dell’imposta di registro. Se invece registri, allora conta il regime scelto, e con la cedolare secca quelle spese specifiche non si pagano.
Checklist rapida prima di firmare
- Verifica se l’accordo rientra davvero tra gli affitti brevi non soggetti a registrazione.
- Se registri, chiarisci nel contratto chi anticipa i pagamenti e come avviene il rimborso (anche se la responsabilità fiscale resta condivisa).
- Se opti per cedolare secca, ricordati che il vantaggio non è solo l’aliquota, ma anche l’azzeramento di imposta di registro e bollo.
Alla fine, la risposta che cercavi è molto concreta: in regime ordinario le spese sono dovute e, per legge, ne rispondono entrambi, con la cedolare secca quelle spese non si pagano, e negli affitti brevi spesso non si arriva proprio alla registrazione. Una volta messo a fuoco questo, la firma torna a essere un momento leggero, non un campo minato.
