Sanatoria abusi edilizi: ecco cosa si può sanare con le nuove leggi e cosa no

C’è un momento, quando si apre un vecchio fascicolo edilizio o si cerca di vendere casa, in cui una piccola “stortura” del passato smette di sembrare piccola. Una veranda diversa dal progetto, un tramezzo spostato, una finestra “un po’ più in là”. E all’improvviso si blocca tutto: notaio, banca, successione, lavori. È qui che le nuove regole collegate alla Legge di Bilancio 2026 diventano interessanti, perché non promettono miracoli, ma provano a sciogliere quei nodi che in Italia sono fin troppo comuni.

Niente condono “tombale”, ma regole più chiare

Partiamo dal punto che spesso viene frainteso: la Manovra 2026 non introduce un condono edilizio generalizzato. L’impostazione, consolidata tra 2024 e 2025 e poi aggiornata, è più selettiva: si punta a rendere praticabile la sanatoria degli abusi edilizi formalmente sanabili, soprattutto quando si tratta di difformità minori, storiche o di errori che non alterano la sostanza urbanistica dell’immobile.

L’idea di fondo è “normalizzare” il mercato: meno incertezze, più pratiche chiuse, più immobili che possono tornare a circolare senza sorprese.

Cosa si può sanare davvero (con esempi concreti)

Se ti stai chiedendo “ok, ma nel mio caso?”, la risposta dipende sempre da conformità e documenti, però il perimetro è abbastanza riconoscibile.

In generale, rientrano più facilmente:

• Difformità storiche pre 1° settembre 1967, quando molte costruzioni hanno una documentazione incompleta o standard diversi.
• Tolleranze costruttive più ampie e irregolarità minori, per esempio piccole variazioni rispetto al progetto originario (spostamenti non strutturali, sagome interne, dettagli esecutivi).
• Abusi che risultano conformi alle norme urbanistiche vigenti, cioè che, guardati con le regole di oggi e con gli strumenti urbanistici applicabili, possono essere regolarizzati.

Un altro aspetto pratico, molto “da sportello”, riguarda le sanzioni: le regole tendono a standardizzare gli importi, con una base che può partire da 516 euro nei casi semplici e salire, per irregolarità più rilevanti, in un intervallo indicativo tra 1.032 e 10.328 euro. Non è un lasciapassare, ma almeno rende più prevedibile il percorso.

Cosa NON si può sanare (e qui bisogna essere realistici)

Qui conviene essere netti, perché è la parte che evita false speranze.

Non rientrano nel perimetro:

1. Abusi totali, come edifici realizzati senza permesso o con trasformazioni radicali non riconducibili a semplici difformità.
2. Interventi in aree vincolate dove le autorizzazioni non sono ottenibili o dove la disciplina impedisce la regolarizzazione.
3. Opere non conformi agli strumenti urbanistici, cioè incompatibili con destinazioni, volumi, indici e regole del territorio.

In questi casi, la Manovra 2026 non “apre una finestra”, perché l’impianto resta quello della regolarizzazione selettiva, non della sanatoria universale.

La vera svolta: bonus edilizi anche per immobili già condonati

La novità più utile, per chi ha una casa con un passato complicato ma già in parte risolto, è l’estensione dell’accesso ai bonus edilizi anche per immobili condonati in passato (condoni 1985, 1994, 2003), a condizione che le pratiche siano definitivamente chiuse e che sia stato rilasciato il titolo in sanatoria. È un passaggio che supera molte incertezze emerse anche dopo interventi giurisprudenziali, tra cui la sentenza della Corte Costituzionale n. 119/2024, citata spesso quando si parla di limiti e condizioni.

In pratica, si torna a ragionare così: prima metti in ordine la casa, poi puoi incentivare i lavori.

Ecco i bonus più “attenzionati”:

• Bonus ristrutturazioni: 50% fino a 96.000 euro per abitazione principale, 36% per altre.
• Bonus mobili: 50% fino a 5.000 euro, legato a una ristrutturazione trainante.
• Ecobonus e sismabonus: accessibili se i requisiti tecnici sono rispettati e l’immobile è regolare prima dell’avvio degli interventi.
• Possibili premialità volumetriche in logiche di rigenerazione urbana (ampliamenti, sopraelevazioni), anche su immobili condonati, sempre nel rispetto delle regole locali.

Un dettaglio operativo importante: i Comuni hanno tempo fino al 31 marzo 2026 per chiudere pratiche pendenti, un elemento che può fare la differenza per chi aspetta da anni un’istruttoria conclusiva.

Come muoversi senza perdere tempo (e senza perdere i bonus)

Se c’è una cosa che ho imparato osservando queste pratiche è che l’ordine delle mosse vale oro. Una traccia prudente è questa:

1. Verifica documentale con un tecnico: titoli edilizi, stato legittimo, vincoli, planimetrie e dati catastali.
2. Se esiste un vecchio condono, chiudi la pratica e ottieni il provvedimento definitivo.
3. Sana le difformità residue prima di iniziare i lavori incentivati.
4. Solo dopo, pianifica interventi e pratiche per i bonus.

Il punto non è “sanare tutto”, ma rendere sanabile ciò che lo è davvero, con regole più leggibili. E per molti immobili, soprattutto quelli con piccole difformità stratificate nel tempo, questa differenza può trasformarsi in una vendita che riparte, un mutuo che si sblocca, una ristrutturazione finalmente possibile.