Gli interventi trainanti sulle parti comuni permettono di effettuare gli eventi trainati sulle due unità immobiliari
L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello n. 58 del 27 gennaio 2021 fornisce alcuni chiarimenti riguardanti la possibilità di fruire del superbonus nel caso in cui si tratti di un immobile (ad uso abitazione) composto da due unità immobiliari in cui il soggetto è proprietario di una delle due unità immobiliari, mentre sull’altra vi è un usufrutto a favore del padre, quindi su quest’ultima è solo nudo proprietario.
L’istante chiede se è possibile eseguire sia lavori che apportino un miglioramento di due categorie alla classe sismica dell’edificio sia di migliorare anche l’aspetto energetico attraverso la realizzazione di cappotto termico, sostituendo parte dei serramenti e di rinnovare parte dell’impianto termico. Vista la volontà di padre e figlio di ripartire in parti eque le spese sostenute per l’intervento è opportuno effettuare una separazione dell’intestazione delle fatture e al contempo di mantenere separate anche le spese di intervento antisismico da quelle di efficientamento energetico.
Grazie alla modifica inserita nella lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio è possibile usufruire del superbonus sia per gli eventi trainati sia per quelli trainanti, questo perché gli interventi trainanti realizzati sulle parti comuni permetteranno di sbloccare quelli trainati sulle due unità immobiliari. Precedentemente a tale modifica, non sarebbe stato possibile usufruirne perché la costituzione del condominio rilevava solo il diritto di proprietà, e non diritti reali come ad esempio l’usufrutto.
La somma degli importi previsti per le due tipologie di interventi ci genereranno il limite massimo di spesa consentito per l’utilizzo del superbonus, però è opportuno che le due diverse tipologie di spesa siano contabilizzate in modo distinto. In aggiunta, l’usufruttuario dell’immobile ovvero il padre e il figlio proprietario potranno usufruire della detrazione in relazione all’onere effettivamente sostenuto da ognuno di loro.
QUESITO
L’istante è pieno proprietario di una delle due unità immobiliari (ad uso abitazione) facenti parte di un unico edificio. L’altra unità immobiliare è detenuta dall’Istante a titolo in nuda proprietà (con usufrutto a favore del padre). L’Istante intende eseguire sull’intero fabbricato costituito dalle descritte unità immobiliari “interventi di miglioramento sismico quale rinforzo sulle murature d’ambito con betoncino armato, realizzazione di una nuova copertura con orditura portante in legno, realizzazione di opportune sottofondazioni ed altre opere strutturali che faranno innalzare la classe sismica dell’intero fabbricato di due categorie strutturali. Inoltre prevede di realizzare cappotto esterno con sostituzione di parte dei serramenti esterni e il rifacimento di una porzione dell’impianto termico”. L’Istante chiede se può fruire della detrazione di cui all”articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. Superbonus) e dell’opzione per la cessione del credito di imposta ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto.
RISPOSTA AGENZIA DELLE ENTRATE
Relativamente ai quesiti posti dall’Istante si fa presente che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative agli interventi finalizzati alla efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici previsti nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio (cd. interventi “trainanti”) nonché agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia Pagina 4 di 7 “trainanti”, sia “trainati”). Nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lett.a), del decreto Rilancio – riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici – ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile; pertanto, il Superbonus non spetta con riferimento ad interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari. Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato comma 66 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche». Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari. Nel caso di specie, l’edificio è composto da due unità immobiliari di cui l’Istante è titolare, rispettivamente, della piena proprietà e della nuda proprietà. Pertanto, potrà accedere, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) alla agevolazione in esame. Si segnala inoltre che, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò implica, in sostanza, che qualora, come prospettato nell’istanza di interpello, siano realizzati “interventi di miglioramento sismico quale rinforzo sulle murature d’ambito con betoncino armato, realizzazione di una nuova copertura con orditura portante in legno, realizzazione di opportune sottofondazioni ed altre opere strutturali che faranno innalzare la classe sismica dell’intero fabbricato di due categorie strutturali. Inoltre prevede di realizzare cappotto esterno con sostituzione di parte dei serramenti esterni e il rifacimento di una porzione dell’impianto termico” il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti. A tal riguardo si rammenta inoltre che, così come chiarito con la circolare n. 30/E del 2020, la sostituzione dei serramenti, rappresenta un intervento autonomo a fronte dei quali è possibile fruire dell’ecobonus di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013. Pertanto, in base al richiamo contenuto nel comma 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio al citato articolo 14, il predetto intervento è ammesso al Superbonus, quale intervento trainato nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti nel comma 3 del medesimo articolo 119, se eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti e sempreché assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile il conseguimento della classe energetica più alta. L’importo massimo di detrazione spettante andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.
Riferimento normativo: lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio dalla legge di bilancio 2021
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