Superbonus 110% – Circolare 19 E – Dichiarazione redditi simabonus, ecobonus e pertinenze, possibile interpretazione

Superbonus 110% – Circolare 19 E – Dichiarazione redditi simabonus, ecobonus e pertinenze, possibile interpretazione

L’ultimo documento disponibile dell’agenzia delle entrate ha delle importanti novità per quanto riguarda la definizione del massimale relativo al Superbonus 110%.

Il Superbonus è costituito da 2 componenti: la parte relativa all’Ecobonus e la parte relativa al Sisma bonus

Ecobonus e Sismabonus hanno dei massimali diversi che vengono calcolati moltiplicando la somma della detrazione per il numero di unità catastali presenti nell’immobile.

La Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2019 esplicita quale sia il calcolo delle unità catastali sia per l’ecobonus, che per il Sismabonus.

Sismabonus e pertinenze

Come possiamo leggere a pagina 278 della suddetta circolare:

Interventi sulle parti comuni degli edifici

Se gli interventi antisismici sono realizzati sulle parti comuni di edifici , la detrazione spetta nelle seguenti misure:

-75 per cento, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;

-85 per cento, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea… Ciascun beneficiario potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili effettivamente rimborsata al condominio che potrà essere anche di ammontare superiore a 96.000 euro.

 

La stessa agenzia delle entrate nel documento “Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici” di luglio 2019 a pagina 5 sembra non applichi la stessa regola per gli edifici composti da una sola unità catastale alla quale sia collegata una pertinenza

Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio

L’esempio che viene fatto a pagina 9 del documento “Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici” di luglio 2019” è uguale a quello della circolare 19 E e si applica solo ai condomini.

L’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari. Per esempio, se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Essa sarà attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

Considerando gli effetti del Superbonus 110% è l’interpretazione più probabile è che il valore della detrazione considerando anche le pertinenze venga

  • Pertinenze contate al fine del calcolo della detrazione per i condomini (quindi non solo gli accatastamenti indicati come abitazione sarebbero contate, ma anche le pertinenze dell’abitazione) ma escluse nel calcolo per gli edifici unifamiliari (il tetto di spesa massimo sarebbe quindi solo di 96.000 euro nel caso delle unifamiliari a prescindere dal numero di pertinenze presenti e accattaste individualmente)
  • Detratta al 110% del costo imputato con il limite dei 96000 € (non al 75% o 85% come la legislazione ordinaria concede)
  • Detraibile in 5 anni (il sisma bonus prevede anch’esso 5 anni per detrarre il beneficio)

 

Ecobonus e pertinenze

Come possiamo leggere a pagina 335 della suddetta circolare:

Interventi effettuati sulle parti comuni che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dello stesso edificio ovvero diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica), spetta una detrazione più elevata, calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 320.000 (40.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà. L’ammontare massimo di spesa agevolabile è riferito all’intero edificio e non alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore a 40.000 euro

Considerando gli effetti del Superbonus 110% che cambia il massimale per quanto riguarda le superfice verticali è l’interpretazione più probabile è che il valore della detrazione considerando anche le pertinenze venga

 

NOTA BENE: la nostra interpretazione della circolare dell’agenzia delle entrate è stata confermata, ma sussistono ancora dei limiti che dipendendono dal contesto nel quale l’immobile e la pertinenza sono posti. Per il sismabonus non ci sono problemi, tutto si può portare al 110% con il limite di spesa a 96.000€, ma per la parte relativa all’ecobonus sulle pertinenze potrebbe essere approvato solo la detrazione al 70% o 75% per il detraibili in 10 anni. Il nostro suggerimento è quello di contare le pertinenze per avere un idea del massimale che può essere speso considerando sia gli incentivi per il sismabonus che gli incentivi per l’ecobonus.

Fondamentale il controllo della relazione della pertinenza e dell’immobile. Ad esempio un garage che è all’interno dell’immobile è certamente contato per la detrazione, mentre un garage situato all’esterno dell’immobile potrebbe non essere contato ai fini della detrazione perché non accatastato come “residenziale”. Per comprendere al meglio se debba essere contato o meno bisogna considerare la fruibilità della pertinenza senza l’immobile

 

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